Очевидный дефицит земельных участков в Центральном округе Москвы вызвал перенос строительства элитного жилья за Садовое кольцо. Еще два-три года назад такая передислокация площадок под дорогие дома была немыслима. Само понятие элитности предполагало тогда, что здание не просто было обязано находиться в центре, но и в самом «центре центра» -- на Остоженке или, в крайнем случае, в Замоскворечье. Сегодня в такую классификацию девелоперы и риэлторы спешат внести разумные коррективы. Тем более что на поверку оказалось, что тихие зеленые микрорайоны за Садовым как минимум не уступают в престижности и комфортности таким же тихим, но загазованным центральным переулкам.

Еще в 2000--2001 годах девелоперы очень активно начали продвигать два новых элитных района вне Садового кольца -- Плющиху и Хамовники. К началу 2005 года строители и риэлторы разогнали цены на здешнее жилье до 4--5 тыс. долл. за метр. Однако стоит напомнить, что это не рекорд для "окраинных" дорогих кварталов. Еще в начале 90-х в разряд элитного попал район Крылатское. Именно тогда там начала селиться элита молодого государства -- от чиновников до новых русских. Сказывалась также близость Рублево-Успенского шоссе -- традиционно самого престижного направления в Москве. К 1995 году цены на весьма посредственное по нынешним меркам жилье в Крылатском выросли до 3,5 тыс. долл. за кв. м. Однако появление первых по-настоящему элитных домов в 1996--1997 годах в центре города (например, «Агаларов-хаус») переориентировали спрос богачей с Крылатского на районы, близкие к Кремлю. Буквально за два-три года Крылатское потеряло статус элитного места, перейдя в разряд обычных микрорайонов. Например, сегодня здесь цены на монолитное жилье мало отличаются от стоимости аналогичного жилья где-нибудь на Войковской или Профсоюзной -- 2,2--2,3 тыс. долларов.

Сегодня девелоперы обещают больше не допускать таких проколов. В частности, кроме престижности в новых элитных кварталах за пределами Садового должны быть и дома, не отличающиеся по качеству от клубных особняков на той же Пречистенке или Покровке.

Дорогие дома появляются сегодня в первую очередь на окраинах ЦАО, территориально выходящих за пределы Садового кольца, -- в Хамовниках, на Бауманской (на набережных Яузы), на Шаболовке. За пределами ЦАО это Сокольники, Кутузовский проспект.

Управляющий партнер консалтинговой компании Nordblom Ирина Жарова-Райт приводит данные, согласно которым по состоянию на февраль 2005 года за пределами ЦАО располагалось 32 дома с условиями проживания повышенной комфортности, 13 из них уже сданы ГК. Не менее десяти домов из этого числа можно признать элитными.

Однако не все девелоперы и риэлторы согласны с тем, что строительство элитных кварталов за пределами Садового является некой «продуманной программой».

Например, PR-директор консалинговой компании Knight Frank Андрей Патрушев уверен, что смещение элитных строительных площадок за пределы Садового кольца не является целенаправленной тенденцией. «Идет освоение отдельных кусков земли, которые по совокупности имеющихся характеристик могут соперничать с устоявшимися районами элитной застройки», -- полагает он. По его словам, пока центр не будет застроен, массового смещения элитной застройки в сторону МКАД не будет.

Тем не менее факт остается фактом -- элитные дома вне Садового кольца уже не исключение, а правило. Так же как и цены на такое жилье -- от 4 тыс. долл. за метр, когда-то казавшиеся возможными только для «центровых» квартир.

Пояса элитности

С точки зрения перспективности строительства жилья класса «В» в своеобразной табели о рангах одно из первых мест занимает Плющиха. Это обусловлено несколькими факторами, начиная с исторических и заканчивая современными тенденциями. В районе создана вся необходимая инфраструктура, которая позволяет развиваться строительству бешеными темпами. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Савинской набережной. «Цены в этом районе колеблются от 3000 до 6000 долл. за кв. м. Пентхаусы идут особняком -- на них цена может доходить до 12 тыс. долл. за квадрат», -- добавляет Андрей Патрушев.

Но первым элитным районом вне Садового кольца была Фрунзенская набережная. Иметь здесь квартиру было престижно еще в советские времена. В основном квартиры получали работники государственного аппарата, сотрудники КГБ и командный состав вооруженных сил. Кроме того, некоторый процент квартир отходил интеллигенции -- выдающимся деятелям науки и искусства. В результате на Фрунзенской сформировалась единая высококультурная социальная среда, что сыграло роль катализатора роста цен в этом районе после распада Советского Союза, поясняет Патрушев. Фактор «добрососедских отношений» не утратил своей актуальности и сегодня. Не менее важным является и географический фактор, а также архитектурная концепция застройки в стиле сталинского неоклассицизма, которая не вызывает отчуждения. Ценовая ситуация на Фрунзенской набережной варьируется от 2500 до 6500 долл. за кв. м.

Второй «пояс элитности» -- это западное направление Москвы, в первую очередь Академгородок и Поклонная гора. Например, в ближайшее время завершится строительство объекта, который станет одним из наиболее интересных проектов будущего года -- «Ближняя Дача». Здесь предусматривается создание не просто жилого комплекса, а некоего элитарного клуба или целого района класса де-люкс в рамках одного проекта, состоящего из семи автономных малоквартирных домов. В качестве месторасположения комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной высших эшелонов власти, -- микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в десяти минутах езды от Кремля. Кстати, отсюда происходит и название комплекса -- здесь находилась «ближняя» дача Сталина.

В настоящее время в микрорайоне находится достаточно много правительственных объектов, в том числе одна из рабочих резиденций главы государства -- «Волынское-2».

Появились точечные дорогие объекты и на северо-западе. В районе Хорошево-Мневники (пять минут езды от Серебряного Бора) возводятся первые элитные корпуса "Велтон парка" (от 3 тыс. долл. за кв. м.). При этом не стоит забывать, что и сам Серебряный Бор -- место с «именем»: сегодня стоимость домов здесь превышает 1 млн долларов.

Экспансия «дорогих окраин»

Элитные дома вне Садового кольца активно выходят еще в один сегмент рынка недвижимости -- на рынок аренды дорогого жилья. «Увеличился спрос на аренду элитных квартир за пределами Третьего транспортного кольца -- в районе станций метро «Спортивная», «Динамо», «Сокольники», а также в районе «Кунцевской». В этих районах аренда однокомнатной квартиры стоит от 1 до 2 тыс. долл. в месяц, двухкомнатной -- от 1,5 до 4 тыс. долл., трехкомнатной в домах типа «Кунцево 1» и «Кунцево 2» -- от 1,7 до 10 тыс. долл.», -- поясняет директор по развитию риэлторской компании 4 Rent Estate Сергей Храмов.

Простой пример: многокомнатная квартира в районе Патриарших прудов с отделкой евростандарта в доме сталинского типа без охраны и домовой инфраструктуры сегодня по цене равнозначна квартире аналогичного метража и отделки в новом доме бизнес-класса в экологически благополучном Западном округе, сочетающем преимущества городской цивилизации и загородного жилья.

Девелоперы не собираются останавливаться на достигнутом -- число элитных домов вне Садового кольца будет увеличиваться в геометрической прогрессии. Уже сегодня застройщики заявляют, что до 2010 года на юго-западе, западе и северо-западе Москвы появится не менее 40--50 домов при стоимости квадратного метра в них от 4 тыс. долларов.

«Полагаю, данная тенденция в дальнейшем только укрепится. Пока центр столицы задыхается от транспорта и тесноты, все больше потенциальных покупателей выбирают жилье в удаленных от кремлевских стен районах. С удобными подъездами, развитой инфраструктурой, экологически привлекательных. Во всем мире богатые люди хотят жить там, где им удобно. Поэтому они все чаще говорят центру «прощай» и покупают клубный дом где-нибудь на Соколе или иное престижное жилье по вкусу», -- резюмирует генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин.