N°46
17 марта 2003
Время новостей ИД "Время"
Издательство "Время"
Время новостей
  //  Архив   //  поиск  
 ВЕСЬ НОМЕР
 ПЕРВАЯ ПОЛОСА
 ПОЛИТИКА И ЭКОНОМИКА
 ЗАГРАНИЦА
 КРУПНЫМ ПЛАНОМ
 БИЗНЕС И ФИНАНСЫ
 НА РЫНКЕ
 КУЛЬТУРА
 СПОРТ
 КРОМЕ ТОГО
  ТЕМЫ НОМЕРА  
  АРХИВ  
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      
  ПОИСК  
  • //  17.03.2003
Новостройки: Метры взамен качества
Для улучшения качества возводимого в Москве нет объективных условий

версия для печати
Инсценировка под условным названием «бой бракоделам» на первом февральском заседании столичного правительства полтора месяца назад совсем не казалась игрой. Мэр, не на шутку разозлившийся на никудышнее качество большинства новостроек, обвинил в этом одного из своих ближайших соратников -- главу департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимира Ресина. Но обещанные оргвыводы коснулись не «главного строителя» Москвы. Крайними оказались руководитель инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Владимир Мелентьев (уволен) и глава управления по реконструкции и развитию уникальных объектов Александр Матросов (отстранен от программы сноса пятиэтажек). Зато горожане теперь уверены, что мэр заботится о качестве жилья.

На самом деле очевидно, что никто серьезно не собирался и не собирается что-то менять в столичном стройкомплексе. Эта система приносит огромные барыши и бизнесменам, и бюджету. Более важной, чем качество, задачей строителей градоначальник продолжает считать увеличение объемов жилищного строительства, а качественно сделанные квартиры, кроме благодарности от новоселов, сулят лишь сокращение прибыли.

Начальник Мосжилинспекции (инспектирует весь жилой фонд на предмет техсостояния) Александр Стражников на вопрос газеты «Время новостей», много ли жильцов жалуется на состояние новостроек после положенной гарантии, ответил возгласом отчаяния. Его организация призвана следить за состоянием старого фонда, а по истечении гарантийного срока (московские строительные организации обычно дают на свою работу один-два года гарантии) чуть ли не все новостройки становятся головной болью Мосжилинспекции. Теперь главный жилищный инспектор намерен выйти в правительство с просьбой продлить эти самые гарантии лет до пяти хотя бы на кровли.

Между тем в мире уже давно придуманы технологии по внедрению на производствах и в компаниях системы качества. Разумеется, их использование сопряжено с затратами. Столичное же руководство предпочитает пользоваться не экономическими, а административными мерами. Например, устраивает конкурсы на лучшую стройплощадку, организует «горячие линии» для обращения граждан -- словом, реагирует. Поэтому официальные власти избегают открыто обсуждать эту проблему -- запросы газеты они проигнорировали.

Представители же рыночных структур, да и знакомые московские чиновники, по понятным причинам на условиях анонимности, с корреспондентом газеты «Время новостей» на тему качества новостроек говорили откровенно.

Реакция Юрия Лужкова была спровоцирована «фальсифицированными», как заявил г-н Ресин, фотографиями недоделок строителей на улицах Островитянова (владение 51, секция Г), Ляпидевского (дом 10, подъезд 3), Зеленодольской (владение 29а, строение 1--2). Впрочем, фото «дырявой панели» (так, по слухам, между собой строители называют дома чисто панельных серий) могли быть сделаны в любом районе Москвы: некачественное строительство -- явление повсеместное. Достаточно открыть сайт www.newkurkino.ru, на котором новоселы Куркина делятся своими впечатлениями о качестве жилья.

Мнение московских застройщиков о качестве возводимого в столице в последние годы жилья, вопреки реакции столичного мэра, неоднозначно. Как ни странно, представитель одной весьма уважаемой иностранной компании в беседе с нами отметил, что качество строительства «стало за прошедшее десятилетие значительно выше, но оно абсолютно недостаточно». Строительный брак, по его мнению, следствие чрезвычайной «закрытости, непрозрачности» рынка недвижимости: «Что бы ни говорили представители власти, у вас до сих пор нет честной конкуренции, открытых конкурсов по распределению земельных участков или подрядов, а действительно качественные результаты работы могут быть только в условиях свободной конкуренции».

Впрочем, как считает наш собеседник, плачевная ситуация с качеством -- это все же не вина чиновников, а болезнь формирующегося и еще очень молодого рынка. Ведь, по его же словам, и в Европе нередко компания получает заказ без конкурса, но там заказчик уверен в компании, потому что у нее есть внутренний принцип, выработанный десятилетиями, -- «работать качественно». Причем это не раз подтверждено независимыми авторитетными институтами по стандартизации.

Однако отсутствие традиций конкуренции, которые присущи странам с развитой экономикой, не единственная причина неудовлетворительного качества домостроения. Даже наличие у российской компании сертификата ISO-9001:2000 (или российского аналога -- ГОСТ Р), который имеют около десяти строительных компаний в Москве, не гарантирует безупречного качества. Специалисты комментируют: тот, чей бизнес нуждается в этих документах, обычно просто их покупает.

На условиях анонимности многие менеджеры компаний-подрядчиков и инвесторов говорят о системных неполадках в столичном стройкомплексе. Главная из них заключается в том, что руководство стройкомплекса считает основной целью ежегодное наращивание объемов сдачи квадратных метров. А один из собеседников недоумевает: «Если в городе уже налажена ритмичность сдачи жилья в течение года, то зачем еженедельно контролировать строителей, как детей, а подчас требовать от них досрочного выполнения работ?» По его словам, годами отлаженный процесс строительства в Европе в равной степени не допускает ни досрочной сдачи объектов, ни превышения сроков контракта.

Заместитель генерального директора экспертной группы «Академстройнаука» (создана в 1994 году в системе Российской академии архитектуры и строительных наук, с 1998 года -- независимая экспертная организация, основной целью которой является организация и проведение независимых экспертиз в области строительства) Сергей Захаров выделяет два основных фактора некачественного строительства. Первый -- неумелое использование новых строительных технологий. «Применяют не адаптированные к нашим условиям фасадные системы и/или пока не имеют достаточных навыков по их устройству. Долгое время это касалось установки пластиковых окон», -- говорит Сергей Захаров. Второй и, пожалуй, определяющий -- складывающаяся структура стоимости строительства.

По расчетам эксперта, из 100% стоимости строительства (в Москве в среднем 400 долл. за 1 кв. м, по данным Владимира Ресина) 70% приходится на себестоимость, а 30% -- на прибыль. Но это в теории. А на практике 20--40% составляют «дополнительные организационные расходы -- это расходы на то, чтобы проект состоялся вообще». При этом увеличить на эту сумму себестоимость строительства нельзя, ибо продажная цена станет неконкурентоспособной. Но и от части своей прибыли никто отказываться не станет. А поскольку построить объект нужно обязательно, его себестоимость уменьшают за счет снижения качества. Причем качества всего -- проектных решений, применяемых технологий и материалов, строительных кадров и т.п.

Но, как оказалось, не умеют «оценивать» время и деньги не только производители домов. Сами российские потребители (а не менее половины квартир скупается не москвичами), мечтающие пристроить свои заработки, не слишком взыскательны к работе строителей. Ведь, как говорят риэлторы, зачастую обеспеченные люди приобретают не одну и далеко не первую квартиру (т.е. не для проживания, а для защиты средств от инфляции и получения доходов в условиях пока еще растущих цен). Они считают, что если есть стены и пол с потолком, то деньги, превращенные в недвижимость, уже не пропадут. Почему? Да потому, что это недвижимость московская. Дефицит квартир для аренды в столице хронически неизлечимый. Если же клиент не столь беспечен, то ему придется долго бегать за прорабом.

Как утверждает руководитель одной из инвестиционно-строительных компаний, качество исполнения работ в Москве может не зависеть и от расположения будущего жилого дома (основной критерий отнесения квартиры к эконом- или люкс-классу). Например, выстроенный только что на Страстном бульваре дом (заказчик -- Союз театральных деятелей) позиционируется на рынке как элитарный. «По «элитарным» ценам квартиры там никогда не продадут, потому что уровень исполнения таков. А вот квартиры в еще не достроенном доме по Левшинскому переулку давно проданы. Цена -- до 10 тыс. за 1 кв. м. Вот там -- качество», -- резюмирует собеседник. По его мнению, наступил такой период развития рынка, когда расчетливые руководители ради стабильной работы своих компаний в будущем уже сознательно идут на сокращение своей нормы прибыли.

Сергей Захаров уверен, что скоро все больше строительных организаций будут отвечать в суде, и именно благодаря судам постепенно количество компаний, работающих качественно, увеличится. Эта версия развития ситуации с качеством в Москве связана с истощением платежеспособного спроса покупателей квартир, ведь отделка сдаваемой строителями квартиры обходится новоселу как минимум в 3--5 тыс. долларов.

Риэлторы уверяют, что рынок сегодня явно «перегрет», т.е. цены на квартиры достигли максимума. Следовательно, неизбежен откат -- падение цен. И в этой ситуации выживет та фирма, которая начнет не резко снижать цену, а изыскивать внутренние резервы для качественной работы, ориентируясь на возросшие требования клиентов.
Владислав ДОЛГОВ




реклама

  ТАКЖЕ В РУБРИКЕ  
  • //  17.03.2003
Для улучшения качества возводимого в Москве нет объективных условий
Инсценировка под условным названием «бой бракоделам» на первом февральском заседании столичного правительства полтора месяца назад совсем не казалась игрой. Мэр, не на шутку разозлившийся на никудышнее качество большинства новостроек, обвинил в этом одного из своих ближайших соратников -- главу департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимира Ресина. Но обещанные оргвыводы коснулись не «главного строителя» Москвы. Крайними оказались руководитель инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Владимир Мелентьев (уволен) и глава управления по реконструкции и развитию уникальных объектов Александр Матросов (отстранен от программы сноса пятиэтажек). Зато горожане теперь уверены, что мэр заботится о качестве жилья... >>
  • //  17.03.2003
Цены на вторичном рынке жилья Москвы с начала года выросли на 3%
Цены в дешевом секторе жилой недвижимости в Москве по-прежнему растут интенсивнее, чем в традиционно дорогих домах. У продавцов осталось полтора месяца, чтобы застать рынок в его активной фазе: как думают риэлторы, с наступлением стабильно теплого времени покупатели отложат квартирные дела. Впрочем, другие специалисты агентств недвижимости замечают, что рынок затихнет по той причине, что этого уже долго ждут. Темп роста цен замедляется третий месяц. Хотя, вполне возможно, это происходит из-за осенне-зимнего ускорения (примерно по 3% в месяц), прошедшего накануне нового года... >>
  • //  17.03.2003
В бой пойдут главные инженеры
В минувшую субботу на традиционном совещании по сверке графиков выполнения работ на стройплощадках глава департамента градостроительной политики, реконструкции и развития города Владимир Ресин приказал создать спецслужбы в каждой строительной компании по контролю за качеством исполнения работ, а главным инженерам вменил заботу о качестве как основную. Это распоряжение, как рассказал газете «Время новостей» один из участников совещания, г-н Ресин сопроводил рассказом о своей молодости, проведенной, в частности, на должности главного инженера, где он занимался «кропотливой черновой работой, которая и не заметна совсем»... >>
  • //  17.03.2003
Неприятным для московских строительных фирм событием стал выпущенный Верховным судом РФ 19 сентября прошлого года документ под названием «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Учитывая эти обобщения, суды будут по-новому подходить к спорам новоселов и строителей... >>
  БЕЗ КОМMЕНТАРИЕВ  
Реклама