К концу 2007 года объем рынка коммерческой недвижимости Москвы достигнет 4 млрд долл. На офисном рынке появляются новые форматы и начинается конкуренция качества объектов. На рынке же торговой недвижимости по-прежнему острый дефицит предложения.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, впервые в 2006 году наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке недвижимости. Почти половина этих средств была инвестирована в торговую недвижимость, которая по-прежнему остается лидером по объему инвестированных средств. Экспансия иностранных компаний продолжается: средства иностранных банков и фондов становятся более доступными для российских девелоперов.

«Российский рынок стремительно развивается, и несмотря на то, что он пока не может конкурировать с крупнейшими европейскими рынками (Великобритании, Франции, Германии) по объему привлеченных средств, ставки доходности в Москве (8,75%) остаются наиболее высокими по сравнению с европейскими», -- указывается в отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Ставки доходности в российской столице, пока остающиеся гораздо выше европейских, будут снижаться на фоне благоприятной экономической ситуации. Подобная тенденция привлечет в Москву инвесторов, готовых финансировать девелоперские проекты на стадии строительства.

Ставки: «разумный рост»

По итогам третьего квартала 2006 года рост арендных ставок составил 15--20% для офисных помещений класса А по Москве в целом (без учета ставок в зданиях прайм-класса) и около 10--12% для помещений класса В по сравнению с показателями 2005 года. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, подобное повышение трудно назвать драматичным: его следует считать разумным ростом. В других городах России рост арендных ставок в большой степени зависит от конкретных регионов и в среднем по стране, исключая столицу, составляет 10--15% для качественных офисных помещений.

"Говорить о глобальном росте арендных ставок и о том, что они приближаются к уровню ставок в крупнейших городах Европы, мы считаем преждевременным. Наблюдаемый рост во многом объясняется инфляцией и падением курса доллара США по отношению к рублю, удорожанием энергоресурсов, повышением стоимости строительных материалов и рабочей силы. Необходимо также принять во внимание постоянно растущий спрос, недостаточные темпы нового строительства, высокий процент предварительной аренды, что, безусловно, влияет на уровень и рост арендных ставок", -- сказал Сергей Рябокобылко.

Конкуренция качества

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, хотя на сегодняшний день спрос все еще значительно превышает предложение, в 2007 году заявлена готовность офисных проектов общей площадью около 1,4 млн кв. м, что значительно приблизит офисный рынок к насыщению. По мнению экспертов, это способствует переходу конкуренции среди офисных зданий одной классности в Москве на новый уровень -- от количественной конкуренции к качественной. Переход к качественной конкуренции в регионах России на сегодняшний день проследить сложно, поскольку большая часть качественных офисных проектов там находится на стадии строительства.

«Высокая арендная ставка в конкурирующих офисных проектах должна быть подкреплена лучшими качественными характеристиками. Именно это служит причиной того, что офисные девелоперы Москвы все чаще обращаются к концепции интеллектуального здания, экоофиса и т.д. Появление качественной конкуренции благотворно повлияет на развитие рынка, будет способствовать появлению новых качественных проектов, перемещению арендаторов и изменению в уровне ставок, а также будет формировать новые деловые зоны», -- говорится в отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

По словам специалистов из консалтинговой компании Colliers International, на рынке офисной недвижимости наметилась новая тенденция: если раньше девелоперы сдавали построенные здания в аренду, то теперь появился интерес к продаже зданий целиком.

Среди крупных сырьевых структур в последнее время все чаще возникает интерес к покупке больших офисных площадей -- объемом примерно 30 тыс. кв. м, отмечают специалисты. Часто это бывает целое офисное здание. Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Анна Иванова пояснила, что один из основных факторов, определяющих интерес крупных компаний к офисным центрам, -- имиджевый. «Здания можно позиционировать как собственные. Например, появляется возможность разместить внешнюю корпоративную символику», -- рассказала Иванова.

В свою очередь девелоперы все чаще рассматривают возводимые здания как объект продажи, а не сдачи в аренду офисных площадей. При этом иногда вопрос о продаже прорабатывается уже на ранней стадии строительства.

Еще одну интересную тенденцию офисного рынка отмечает Павел Пряников, заместитель генерального директора Delta Estate: «Новый формат офисного рынка -- это так называемый «камерный офис», полудомашний кабинет. Если раньше такое могли позволить себе люди свободных профессий (например, некоторые известные адвокаты имеют особняки, два этажа которых заняты под контору, а на третьем живут их семьи), то сейчас и другие категории граждан». В качестве примера эксперт приводит совмещение офисных помещений, квартир, апартаментов и гостиницы в реконструированной гостинице «Украина». Нечто похожее (офисы плюс апартаменты) предусмотрены в комплексе «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной, в офисных центрах в «Москва-Сити». Уже сейчас видно, что покупатели апартаментов в «Москва-Сити» приобретают и офисы. Причем стоимость аренды в таких офисах может достигать 1400--1500 долл. за кв. м в год, а продажи -- до 12--13 тыс. долл. за кв. м. Это как минимум на 25--30% выше рыночной цены просто за офисы класса А. «Отчасти такое «одомашнивание офисов», мультиформатность объясняется введенным год назад запретом правительства Москвы на размещение офисов в гостиницах (например, в «Рэдиссон-Славянская» до 30% номеров было занято под офисы). Еще одна причина -- ухудшающийся с каждым годом транспортный трафик, теперь люди желают ходить на работу пешком», -- говорит Пряников.

Эпоха дефицита

На сегодняшний день на 1000 москвичей, по оценкам Jones Lang LaSalle, приходится в среднем по Москве 149 кв. м торговых площадей, что значительно ниже аналогичных показателей европейских столиц.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в среднесрочной перспективе развитие розничной торговли будет стимулировать рост рынков торговой и складской недвижимости. По сравнению с 2001 годом в 2006-м оборот розничной торговли вырос на 127%. При этом доля Москвы в розничном товарообороте постепенно снижается. Если в 2000 году почти 30% розничных продаж приходилось на Москву, то уже в 2006-м доля Москвы снизилась до 22%. Потребительский рынок в регионах отстает от московского, но в будущем данная тенденция будет характерна и для них, что связано с активным выходом московских и иностранных торговых девелоперов в регионы.

По мнению аналитиков С&W/C&R, все это оказывает значительное влияние на рынок торговой и складской недвижимости. Почти половина спроса на складские площади формируется логистическими операторами (29%) и компаниями, работающими в розничной торговле (20%). Таким образом, спрос на качественные складские площади в основном формируется за счет потребительского рынка. Та же тенденция прослеживается при анализе строительства торговых центров, призванных реализовывать продукцию розничной торговли. Темпы строительства торговых центров в Москве выше, чем в западноевропейских столицах, и к концу 2006 года достигли 26% по сравнению с предыдущим годом. Сегодня, по оценкам аналитиков, наиболее обеспечен торговыми площадями центр, север и запад Москвы. Наибольший дефицит торговых площадей по-прежнему наблюдается на востоке столицы. При этом эксперты Jones Lang LaSalle указывают на острый дефицит качественных торговых центров по периметру Садового кольца, а также вблизи вокзалов. Здесь предложение ограничено торгово-развлекательным комплексом «Атриум» на площади Курского вокзала и открывшимся в 2006 году центром «Европейский» на площади Киевского вокзала.

Как отмечают в компании «Магазин магазинов», рост арендных ставок более заметен арендаторам, занимающим небольшие площади (до 250 кв. м), для других арендаторов увеличение ставок идет менее интенсивно. По оценкам аналитиков компании, наибольший рост арендных ставок в торговых центрах наблюдался для банков и операторов общепита.

По данным Jones Lang LaSalle, максимальная базовая арендная ставка в минувшем году составила 3000 долл.за кв. м в год. Таким образом, Москва по уровню арендных ставок опережает мировые столицы, уступая только Лондону -- традиционному лидеру по уровню арендных ставок.

Стоимость строительства торговых центров также сильно варьируется в зависимости от качества, размера и местоположения объекта. По данным ГК «Ташир», примерная средняя стоимость строительства одного квадратного метра торговой недвижимости составляет около 1000 долларов.

В нынешнем году сохранится дефицит торговых площадей, который будет провоцировать дальнейший рост арендных ставок. Количество вакантных помещений сохранится на крайне низком уровне. В среднесрочной перспективе можно ожидать снижения ставок по всем секторам недвижимости вследствие снижения рисков и выхода на рынок новых инвесторов. Несмотря на прогнозируемый в 2008--2009 годах всплеск ввода торговых площадей, можно ожидать, что все новые объекты будут востребованы рынком вследствие своего высокого качества. Однако при этом возможен отток арендаторов из торговых центров, построенных ранее, что является нормальным процессом для развивающегося рынка и не говорит о его насыщении.

---

Cтроящиеся и заявленные к строительству складские комплексы московского региона

Название комплекса	Направление	Общая площадь, кв.м	Год ввода в эксплуатацию	Девелопер/ инвестор
Северное Домодедово 2-я очередь	Шоссе М4 "Дон"	740 000	2009	ИПГ "Евразия"
Домодедово Логистический Парк	Пересечение шоссе М-4 "Дон" и А-107	600 000	2008	Capital Partners, ICD International
Бернар, Арно и Партнеры	М10, 14 км от МКАД	500 000	н/д	Bernard, Arnaud & Partners
Гиффельс-Домодедово	Шоссе М4 "Дон"	500 000	н/д	Giffels
Северное Домодедово 1-я очередь	Шоссе М4 "Дон"	360 000	2007	ИПГ "Евразия"
ТЛК Томилино 4-я очередь	Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД	330 000	2010	ТЛК "Томилино"
Геламко	Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД	220 000	н/д	Ghelamco

Источник: Blackwood

---

Значимые объекты коммерческой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2006 году

Наименование

Адрес

Общая пл., кв. м

Класс А

1	Аврора Бизнес Парк, фаза II	Садовническая ул., 82	50 800
2	Веста Плаза (2-я фаза)	Никольская, 10	39 000
3	Эрмитаж Плаза	Краснопролетарская 2/4-6	38 000
4	Дукат Плэйс III	Гашека, 10	32 800
5	Gorky Park Tower	Ленинский пр-т, 13--15	32 800
6	Северное Сияние	Правды ул., 26	26 200
7	Конкорд (1-я очередь)	Шаболовка, 10	20 142
8	Волна	Академика Сахарова, 10	19 200
9	Центр 2000	Тургеневская пл.2 к.4	15 600
10	Централ Сити Тауэр	Садовническая наб., 24	14 000
11	Романов Двор III	Романов пер.,4	14 000

Класс В

11	Западный мост	Ленинградский проспект 37к.14	43 000
12	Бизнес-центр «Новосущевский»	Сущевский вал, 18	38 000
13	Кругозор, 1-я очередь	Обручева, 30 к.1	36 000
14	Бородино	Русаковская ул., 13	33 000
15	Технопарк «Навигатор»	Варшавское шоссе, 43	22000
16	Деловой центр «Ле Форт» 1-я очередь	Электрозаводская ул., 27	15 500
17	Офисный комплекс	Правды ул., 8, стр.21/22	13 400
18	Офисное здание	Алтуфьевское ш., 1/7	13 200
19	Офисное здание	Кожевническая ул., 14	13 000
20	Офис-парк "Шереметьевский"	Полковая ул.	12 000
21	UNION CENTER II	Рязанский, 24, к. 2	10 400

Источник: GVA Sawyer