N°111
23 июня 2003
Время новостей ИД "Время"
Издательство "Время"
Время новостей
  //  Архив   //  поиск  
 ВЕСЬ НОМЕР
 ПЕРВАЯ ПОЛОСА
 ПОЛИТИКА И ЭКОНОМИКА
 ЗАГРАНИЦА
 КРУПНЫМ ПЛАНОМ
 БИЗНЕС И ФИНАНСЫ
 НА РЫНКЕ
 КУЛЬТУРА
 СПОРТ
 КРОМЕ ТОГО
  ТЕМЫ НОМЕРА  
  АРХИВ  
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      
  ПОИСК  
  ПЕРСОНЫ НОМЕРА  
  • //  23.06.2003
Жилищный переполох
Управляемый рост

версия для печати
У покупателей московских квартир окончательно сдали нервы. Уже на первых просмотрах товара они все быстрее и охотнее подчиняются продавцам, будь то на первичном или на вторичном рынке столицы. Зависимость растущих цен от слабеющего доллара очевидна. Если рубль продолжит укрепляться по отношению к американской валюте, в которой традиционно оценивается 1 кв. м московских квартир, то конца аппетитам продавцов не видно.

В этом году самым «веселым» для покупателей обжитых квартир оказался апрель, когда рост цен на вторичном рынке превысил 3%, поставив рекорд по ежемесячному приросту почти за полтора предыдущих года. С начала же текущего года цены на «вторичке» выросли примерно на 8--10%, что не вписывается в ожидаемые риэлторами рамки роста цен на жилье. Стихийности на вторичном рынке, разумеется, больше, чем на рынке новостроек. Но не в первый раз аналитики не учли интересов самого мощного участника рынка -- государства, которое все эффективнее управляет первичным рынком.

На волне приватизации схватки федеральных и московских чиновников становятся все жарче. Разграничение прав собственности на землю, дележ памятников истории и культуры, интенсивное строительство в Москве, активизация крупного бизнеса, который все активнее размещает сверхприбыли, покупая предприятия в столице (главным образом из-за земли), -- вот несколько причин удорожания домов, даже исчерпавших срок своей амортизации.

Исходя из приведенных данных за прошедшие полгода, можно сделать вывод о перспективах роста цен до января 2004 года. С учетом того, что конец года традиционно заставляет предприятия максимально очищать балансы с целью сокращения налоговой базы, осенне-зимний скачок цен Москве обеспечен. Таково проверенное временем поведение покупателей.

Не отходя от кассы

Продавцы в столице тоже не дремлют. По словам бизнесменов, близких к правительству Москвы, в следующем году уже не миновать роста цен минимум на 20%. Именно такую прибавку прогнозирует правительство Москвы от изменения взаимоотношений с инвесторами, которые по одному из майских постановлений столичного правительства будут покупать земельные участки под застройку не только на конкурсах, но и на аукционах. Понятно, что в открытом соревновании азарт игроков на рынке обострится -- совсем не то что «конвертные» предложения на конкурсных торгах, скрытые от посторонних глаз.

Дополнительным оправдывающим продавцов новостроек стимулом станет комплексный подход к реконструкции городских кварталов. Ведь готовая инфраструктура вокруг жилого дома -- самая обоснованная причина для подъема цен. Это уже поняли бизнесмены, относительно независимые от стройкомплекса (департамент градостроительства, глава -- Владимир Ресин) правительства Москвы. Недавний пример -- концепция застройки квартала в Мневниках. А еще раньше до этого додумались в департаменте инвестпрограмм строительства (ДИПС), когда планировали застройку Куркино. Что помешало достойно воплотить идею в этом районе, пока не понятно, но благоустройство территории чиновники запланировали уже на последнем этапе реализации проекта. Однако бизнес, даже если он снабжен властными атрибутами и полномочиями (как, например, тот же ДИПС), может поднимать цены (и успешно делает это) «напрямую» -- раз в два месяца на заседаниях межведомственной комиссии, например.

Недавно москвичам было сообщено о том, что меньше 800 долл. «квадрат» в Куркине стоить отныне не будет (продажи на ранней стадии, около двух лет назад, начинались с 440--460 долл. за 1 кв. м). При этом нельзя сказать, что чиновники идут в первых рядах борцов за прибыль: коммерческие застройщики, по словам одного известного риэлтора, «вообще не церемонятся». Но поддерживают аппетиты продавцов и платежеспособные приобретатели.

О платежеспособности москвичей и гостей (гостей -- до поры до времени) столицы можно судить и по официальным данным. По оценкам Госкомстата, реальные денежные доходы населения (за вычетом обязательных платежей, скорректированных на индекс потребительских цен) в январе--мае текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого выросли на 14,3%. Только в мае среднедушевые доходы россиян увеличились на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2002 года. А реальная среднемесячная зарплата в мае выросла на 9,6%.

Соотношение курсов

Самым очевидным фактором роста во всех отчетах специалистов рынка указывается слабеющий по отношению к рублю и евро доллар. В Питере, например, риэлторы недавно всерьез обсуждали переход в оценке квартир на евро. Но то, что пошатнувшихся долларов надо все больше для покупки квартир, факт бесспорный. Например, глава агентства «Сава» Константин Апрелев считает: «Если принять во внимание изменение курсов валют за первый квартал, то получается, что рост цен в долларах фактически отражает изменение курса этой валюты по отношению к евро».

По оценкам различных аналитиков, жилье в Москве за май подорожало в среднем на 1,8--3,1%. В течение мая доллар потерял 1,4% (с 31,1 руб. его курс снизился до 30,67 руб.), при этом евро по отношению к доллару вырос на 5,5% (с 34,14 до 36,02 руб.). Аналитики компании «Сава» заключают, что «разница в стоимости доллар--евро через рубль увеличилась на 6,9%, поэтому покупательская способность доллара реально снизилась в мае даже больше (в два раза), нежели увеличились цены на жилье в Москве в долларах». Рост покупательской активности они связывают прежде всего с желанием населения перевести доллары в более надежные активы, а это сегодня в России, безусловно, недвижимость.

Аналитики ресурса irn.ru («Индикаторы рынка недвижимости») утверждают, что по итогам мая столичные новостройки выросли в цене на 3,1%, «вторичка» -- на 2,6%, а элитное жилье -- на 1,8%. В среднем рост составил 1,9%. Так как курс доллара за май снизился на 1,4%, а инфляция в стране при этом составила 0,8%, то увеличить покупательную способность сбережений, инвестированных в жилую недвижимость, в мае можно было лишь при условии роста долларовых цен на нее более чем на 2,2%. Вот и разгадка распространенных суждений о «нормальных» темпах роста, которые ограничиваются 2% в месяц.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на начало июня, долл./кв. м
Административный округ 1-комн. Прирост*, % 2-комн. Прирост*, % 3-комн. Прирост*, % Более 3-комн. Прирост*, %
Центральный 1698 2,6 1887 2,5 1965 1,9 1631 -2,9
Северный 1215 1,1 1282 1,3 1292 3,5 1506 0,5
Северо-Восточный 1113 1,1 1109 1,6 1082 2,9 2072 23,7
Восточный 1109 2,1 1097 -2,1 1098 1,8 1710 13,4
Юго-Восточный 1030 3,3 998 1,7 976 3,4 1877 19,9
Южный 1091 0,7 1042 -0,8 1044 0,9 1623 -4,0
Юго-Западный 1214 4,2 1213 3,8 1264 4,9 2086 -10,7
Западный 1318 -0,8 1391 1,7 1428 -0,1 1387 -7,8
Северо-Западный 1140 6,0 1106 -1,4 1129 0,3 1486 26,5


*По сравнению с началом мая
Вячеслав ЛОГИНОВ

  НА РЫНКЕ  
  • //  23.06.2003
Управляемый рост
У покупателей московских квартир окончательно сдали нервы. Уже на первых просмотрах товара они все быстрее и охотнее подчиняются продавцам, будь то на первичном или на вторичном рынке столицы. Зависимость растущих цен от слабеющего доллара очевидна. Если рубль продолжит укрепляться по отношению к американской валюте, в которой традиционно оценивается 1 кв. м московских квартир, то конца аппетитам продавцов не видно... >>
  • //  23.06.2003
Музей истории Москвы переедет в помещение на Страстном бульваре, занимаемое сейчас 24-й (бывшая Екатерининская) городской больницей. Храм в Китай-городе, который музей занимает сейчас, решено передать Русской православной церкви. Больница получила помещение на севере Москвы (Писцовая улица). Проект реконструкции бывшей больницы архитекторы представили в Мосгордуму. В здании на Страстном бульваре ранее была усадьба князей Гагариных, затем -- Английский клуб. >>
  • //  23.06.2003
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на начало июня, долл./кв. м Административный >>
  • //  23.06.2003
Реанимацией «незаметных» промышленных территорий занялись частники
Офисы класса «С», а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса -- самый малоизученный, «незаметный» и одновременно, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее спрос на этот товар многократно превышает предложение. В области градостроительства этот вид предпринимательства называют специальным термином «девелопмент»... >>
реклама

  БЕЗ КОМMЕНТАРИЕВ  
Яндекс.Метрика