Инвестиционный фонд США--Россия в рамках программы «ДельтаКредит» (программа посвящена развитию ипотечного жилищного кредитования), возможно, предоставит кредитную линию одной из крупнейших московских строительных организаций «ДСК-1». Контракт предполагается подписать уже в конце августа. Это сотрудничество фонда и "ДСК-1" может вывести пока пробуксовывающую московскую ипотеку на новый уровень.

О проблемах ипотечного кредитования в столице и некоторых аспектах сделки с "ДСК-1" в интервью газете «Время новостей» рассказала вице-президент компании «ДельтаКредит» Елена КЛЕПИКОВА.

-- Как вы оцениваете предстоящую сделку с "Домостроительным комбинатом №1"?

-- Мы собираемся сделать следующий шаг во взаимоотношениях между кредитными учреждениями и организациями, которые занимаются строительством и продажей жилья. Очевидно, что такие компании, как «ДСК-1», должны использовать собственные средства на строительство жилья, а не отвлекать их на кредитование конечного заемщика. Каждый должен заниматься своим делом. До тех пор пока сделка не состоялась, я не могу обсуждать сам контракт, но могу говорить о нашем подходе к такого рода соглашениям.

Строительные организации по определению должны вкладывать деньги в строительство, а в потребительское кредитование деньги должны вкладывать банки. Хотя бы потому, что это единственный институт, который тоже по определению призван и реально может профессионально оценивать кредитные и другие риски, связанные с тем или иным заемщиком, с тем или иным кредитным продуктом. Если строительная организация хочет превратиться в кредитную, то в таком случае можно говорить, что у нас появляются некие универсальные компании, которые будут осуществлять в том числе и потребительское кредитование.

На мой взгляд, строительные фирмы занимаются этим от безысходности. У нас действительно не только недостаточно развита банковская система, которая обеспечивала бы предоставление адекватных как по объему, так и по стоимости финансовых ресурсов на период осуществления строительства, но и вся инфраструктура, включая существующую систему налогообложения, не стимулирует создание рациональной системы финансирования периода строительства.

Кредитование в целом и ипотечное жилищное кредитование в частности -- это прежде всего банковская операция. Необходимо включение банковской системы в цепочку от строительства до продажи жилья. Тогда эта схема будет работать более эффективно с точки зрения распределения рисков, что должно привести и к снижению стоимости финансирования.

Предполагаемый контракт способствует реализации наших задач -- показать, что застройщикам важно использовать полученные денежные средства непосредственно на ту конкретную деятельность, которой они занимаются. То есть в строительстве. Если мы финансируем выдачу кредитов на приобретение жилья, продаваемого строительной компанией, это означает, что она сразу же может начать строить на эти деньги следующую квартиру.

-- Вы уже заключали такого рода контракты?

-- Сотрудничество с «ДСК-1» -- это наш первый проект, мы попробуем его реализовать. В дальнейшем возможны такие же соглашения. Сейчас практически каждая строительная организация, имеющая большие объемы строительства, сама занимается кредитованием.

-- Не так давно председатель госкомитета по строительству Анвар Шамузафаров заявил, что его ведомство совместно с ФКЦБ подготовило законопроект «Об ипотечных ценных бумагах». Новый закон должен позволить игрокам на вторичном рынке выкупать у банков ипотечные кредиты и выпускать под них ценные бумаги. Как вы относитесь к этому документу?

-- Очень радует, что у нас каким-то образом улучшается ситуация с формированием законодательной базы, направленной на развитие ипотечного жилищного кредитования. Законопроект «Об ипотечных ценных бумагах» должен дать возможность привлечь дополнительные ресурсы в сферу ипотечного жилищного кредитования. С точки зрения оценки, в целом появление такого закона -- это сугубо положительное явление. До настоящего времени у нас не было даже теоретической возможности выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, потому что у нас не было документа, который бы просто назвал ипотечную ценную бумагу ценной бумагой.

Что касается содержания законопроекта, к сожалению, я не могу высказать подробные комментарии, потому что не смогла еще с ним подробно ознакомиться. Однако, судя по тому, с чем я уже успела ознакомиться, проект требует дополнительной проработки. Например, в отношении вопроса о том, кто может быть эмитентом ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. У меня сложилось впечатление, что возможность выпускать подобные ценные бумаги предоставляется слишком широкому кругу эмитентов.

-- Что на ваш взгляд мешает сейчас развитию ипотеки в Москве?

-- Помимо факторов, которые обычно перечисляются в качестве негативных, мне хотелось бы упомянуть несколько проблем, которые касаются оформления сделок купли-продажи. Инфраструктура, существующая сейчас на рынке недвижимости, приводит к тому, что продавцы не хотят показывать реальную стоимость продаваемого жилья. Ведь в соответствии с этой стоимостью они должны будут платить налоги.

Еще одна проблема возникает, когда речь идет о том, что в сделке участвует не один продавец, а несколько (например, при расселении коммунальной квартиры). Это уже практически форс-мажорные обстоятельства: у нас существует такая система регистрации, при которой реализация этой сделки становится практически невозможной, -- просто на уши надо вставать, чтобы ее совершить.

Ситуация, связанная с выбором жилья и его оформлением, сильно влияет на темпы развития, в частности, нашей программы "ДельтаКредит". У нас количество клиентов, которые прошли кредитный комитет и реально могли бы уже сейчас получать кредиты по нашей программе, превышает в несколько раз объем кредитного портфеля, который мы уже сформировали. Но мы не можем удовлетворить требования этих людей только лишь потому, что существует такая проблема с оформлением сделок на вторичном рынке жилья.

А первичный рынок мы по сути не можем вовлечь в нашу программу. Фактически на первичном рынке нет собственника жилья. Как только ты становишься собственником жилья, ты должен по полной программе платить все налоги, а это никому не выгодно. Застройщики стараются не оформлять права собственности на это жилье, они ждут конечного потребителя, на которого смогут перевести права собственности. Получается парадоксальная ситуация: мы готовы предоставить кредит под жилье, которое уже стоит, которое можно пощупать и в котором можно жить. Но мы не можем его выдать, потому что объекта собственности еще нет, значит, и залога по нашему кредиту еще нет. Если мы его выдадим, это будет не обеспеченный залогом кредит -- т.е. не ипотечный. Сейчас мы пытаемся разработать некие схемы, которые позволят каким-то образом разрешить эту ситуацию.

Из-за проблем с оформлением жилья, купленного с помощью ипотечного кредита, многие риэлтерские компании отказываются работать по такой программе. Часть риэлтеров придерживаются старых традиционных методов продажи жилья и считают, что ипотечное кредитование как способ платежа за приобретение жилья -- слишком сложный способ.

Он действительно сложный в наших условиях. Это дополнительная головная боль. Но если не начать переходить на новый способ продажи жилья, то шансы на увеличение объемов сделок очень малы. Риэлтеры должны это понимать. Необходимо считаться с тем, что в перспективе -- когда банковская система станет более стабильной, а потребительское кредитование станет достаточно распространенной формой финансирования -- им придется переходить на данную схему работы.

-- Вы сотрудничаете с риэлтерами?

-- У нас есть специальная программа, которая предусматривает установление долгосрочных отношений с риэлтерскими компаниями. На наш взгляд, при сотрудничестве с нами компании получают существенные преимущества -- мы обеспечиваем их всеми необходимыми материалами относительно возможности использования ипотечного кредита как способа оплаты жилья, мы оказываем им методологическую помощь в том, чтобы разобраться в этих сделках, выступаем посредниками во взаимоотношениях с российскими банками.

-- Как вы относитесь к ипотечной программе московского правительства?

-- Сейчас разрабатывается новая концепция московской ипотечной программы. Мы участвуем по мере возможности в ее анализе. Есть существенные разногласия в наших подходах относительно развития ипотечного жилищного кредитования. В московской программе акцент сделан на так называемые внебанковские формы ипотечного кредитования. Как правило, это означает товарное кредитование или взаимозачеты, какие-то другие формы обхода налогообложения. Мы придерживаемся иной точки зрения -- только в банковском секторе можно реально наладить работу по ипотечному жилищному кредитованию.

Но все же в этой концепции был сделан существенный положительный шаг. В ней декларируется, что будут поддерживаться рыночные механизмы развития ипотечного кредитования. И действительно будет сделан упор на отход от административного способа решения этой проблемы, если реальные шаги будут отражать это положение, то мы поддержим любые программы, которые действительно способствуют формированию рыночных механизмов, в том числе и в области ипотечного жилищного кредитования.